Doğu ile batı emlak makası neden kapandı?

Eskiden İstanbul, İzmir, Ankara gibi şehirlerle Doğu-Güneydoğu arasında çok büyük fiyat uçurumu vardı. Şimdi ise hem kiralarda hem satışta makas belirgin şekilde kapandı. Bunun arkasında tek bir neden değil, birkaç dalga üst üste bindi.

İlk büyük sebep: Türkiye genelindeki enflasyon ve inşaat maliyetleri.

Eskiden Batman’da, Van’da ya da Diyarbakır’da arsa ucuzdu diye konut da çok ucuz kalabiliyordu. Ama bugün demir, çimento, işçilik, elektrik tesisatı, asansör, mutfak maliyeti İstanbul’da neyse doğuda da neredeyse aynı. Müteahhit artık “ucuz ev” üretemiyor. Bu yüzden taban fiyat yükseldi.

İkinci sebep: Göçün yön değiştirmesi.

Eskiden doğudan batıya yoğun göç vardı. Şimdi ise batıda yaşam maliyetleri çok arttığı için insanlar memleketine dönmeye başladı ya da büyükşehre gitmek istemiyor. Özellikle uzaktan çalışma, sosyal medya gelirleri, yerel ticaret gibi yeni ekonomik modeller bunu hızlandırdı. Batman, Gaziantep, Diyarbakır gibi şehirlerde talep arttı.

Üçüncü neden: Doğudaki şehirlerin ekonomik ve sosyal dönüşümü.

Birçok doğu şehri artık eski “küçük taşra” görünümünde değil. AVM’ler, üniversiteler, özel hastaneler, kafeler, yeni yollar, havaalanları derken şehirler büyüdü. İnsanların konfor beklentisi arttı. Yeni siteler, rezidanslar, lüks daireler ortaya çıktı. Bu da fiyatları yukarı çekti.

Dördüncü önemli konu: Yatırım psikolojisi.

İstanbul’da ev almak artık birçok kişi için erişilemez hale geldi. Yatırımcı daha “uygun” gördüğü Anadolu şehirlerine yöneldi. Mesela eskiden sadece İstanbul konuşulurken şimdi Diyarbakır, Mardin, Van, Gaziantep, Kayseri gibi şehirler de yatırım radarına girdi.

Bir başka kritik nokta da şu: Batıda fiyatların bir kısmı artık doygunluğa ulaştı. İnsanlar 25-30 milyonluk daireleri almakta zorlanıyor. Ama doğuda orta segment evlerin fiyatı yükselmeye devam ediyor. Bu da farkı kapatıyor.

Fakat burada önemli bir ayrım var: “Fiyatların yakınlaşması”, şehirlerin ekonomik gücünün tamamen eşitlendiği anlamına gelmiyor. Çünkü gelir seviyesi hâlâ aynı hızda yükselmedi. Bu yüzden doğuda insanlar kira artışını daha ağır hissediyor. Yani makas fiyatlarda kapanıyor ama alım gücünde aynı kapanma yok.

Önümüzdeki yıllarda özellikle üniversite şehirleri, sanayi gelişen bölgeler, turizm potansiyeli olan yerler daha da yükselebilir. Özellikle senin sık konuştuğun Batman ve Hasankeyf hattında da, eğer turizm ve ulaşım projeleri gelişirse emlak baskısı daha da artabilir.